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Mietrecht bei Sanierung geändert

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Hier wird für Wohnraumeigentümer weitere Anreize zur Sanierung gesetzt, da die Änderungen u. a. die energetische Modernisierung von Wohnraum betreffen. 

Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung sollen nun ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) soll diesbezüglich reformiert werden. Der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung" umfasst nun Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa auch die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das soll mehr Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter schaffen. 

Energetische Modernisierungen sollen nun für eine Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist die Ausführung einer Dämmung der Außenfassade etwa mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten eine Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie schon bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen gar nicht mehr benutzbar ist. 

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang. Klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung. 

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vortragen konnte, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter zukünftig darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. 

Ferner werden die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten. 

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden. 

Nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich - je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt - Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten.